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二手房交易流程按揭有哪些步骤麻烦详细和我说一下啊-

2020-03-26 11:50:57 | 来源: 菜谱

二手房交易流程有哪些,应注意什么问题?

问题详情:我卖房子,有中介,交易费用及中介费由买方支付。
买方付两万订金后,再支付一部分首付给我付清贷款取出房产证,然后过户给买方,买方再拿房产证抵押贷款后,将剩余尾款给我。
请问假如过户后买方不将尾款给我,我该怎么办?此过程应注意那些问题?谢谢!

推荐回答:一般来说,二手房交易主要有两种方式:一种是买卖双方通过房产中介进行交易;另一种是买卖双方自由交易。
这两种交易形式所要经历的交易流程大体近似,但是我们仍然建议你选择可信赖的能够提供品质服务的房产中介公司,即使你对所有的房产交易流程和知识了然于胸,中介通过自己对信息的掌握程度、对常见交易问题的熟悉,以及自身机制的完善都能大大的帮助你提高交易安全性,确保万无一失。

上海市二手房交易流程主要包含以下:

二手房装饰

这一流程涵盖了二手房买卖的售前、售中和售后三大部分。

1.售前:买卖资格的审查

买方购房资格的审查,主要是依据上海市针对于二手房买卖买方购房资格的规定,如非上海户籍人事购房需提供一定时期的社保缴纳或个人所得税缴纳,境外人士购房需提供一定期限劳动合同等等。
而卖方的房屋则需注意是否具备上市交易条件,审核房屋的基本状况,如是否存在抵押、租赁、违章等。


2.售中:二手房买卖核心

售中过程包含了:签约(即网签)、注销抵押(若有)、购房资格及房产税认定、支付房款、贷款申请(若有)、缴税过户,办理完成上述几个交易流程,基本可以确定房子即将属于你了。
当然前提是每一步都能顺利完成,由于这一过程中许多部分需要到不同的政府机关,进行相应的登记和手续办理,所以这一段周期往往会相对漫长。


.售后:交易完成

很多人认为过户完成后,就可以高枕无忧,等着拎包入住了。
其实并不是,后期的交易过程也十分重要,比如物业费用、维修基金、水电煤的清算、尾款的结算、房屋的交接(设备、装饰)等等,所以仍要打起精神,小心谨慎。


其实真正的二手房交易并不像外界想象的那样危机四伏,只要遵循正规的交易流程,确保所有环节的合法合规,二手房买卖还是可以很轻松的。
如果一定要说交易过程中需要提醒注意的,大概有以下几个方面:

1.材料:二手房买卖过程需要提交大量的文件材料。
所以必须提前知晓有哪些材料需要准备,以免错漏。
避免材料无法提供,导致双方无法办理相关交易流程,最终使得交易流程进度延长,因此选择可信赖的能够提供品质服务的房产中介公司,可以避免此类问题。


2.信息准确:所有的房产交易过程环环相扣,信息的准确性就显得尤为重要,经常有在办理过程的二手房买卖,因为信息提供不完全,甚至错误,导致交易的失败。
比如:买方家庭成员及家庭成员名下房屋情况、房屋所有权人情况、个人资质和征信等等。


4.资金安全:房屋是大宗的商品交易,标的巨大,动辄上百万千万,所以资金的安全就显得尤为重要。
目前,许多地区强制要求,二手房交易进行资金监管,就是为了保护交易双方的资金安全。


5.过户交房时避免违约责任:交房和过户是卖方的两大义务,需买卖双方配合。
当出现一方因种种原因不予配合时,另一方应书面催告,避免日后违约责任。
买卖合同中应明确买卖双方各项权利义务并约定相应的违约责任,以确保出现违约时保障守约方的合法权益。


即使买卖双方对上海市当下房屋交易的流程比较熟悉,但我们仍建议选择可信赖的能够并且提供品质服务的房产中介公司,专业房产中介公司可以为买卖双方提供专业的法律咨询服务、专业的房屋交易,保障买卖双方在房屋交易中各自的合法权益。

买二手房找中介都有哪些坑,正规流程是什么?

问题详情:二手房,很多人都要遇到的,第一次买房,都不懂,怕被中介坑,都有哪些税费?

推荐回答:购买二手房时,如果签约时没注意,贷款稍有不顺,就可能引发纠纷!

购买二手房,很多买家会办理贷款。
而买卖合同中关于贷款的约定,有两个条款是极容易被买卖双方忽视的。
这两条所代表的含义,中介也很少主动向买卖双方做详细解释。
如果贷款顺利它们就很老实,可一旦贷款因各种原因出现问题,买卖双方就可能发生纠纷,这时才会注意到这两个条款是自己跳不过去的坑!

“当初不是这么说的!”、“我之前根本就没看到这个条款!”类似这样的话,在处理此类问题引起的纠纷时经常听到。
但是,打官司肯定要看证据,双方签字的合同,就是双方权利义务的依据,“没注意”可不是免责条件!

前面说过了,贷款可能会因为各种原因而不获批准,有时换家银行申请就批了,但也可能换很多家银行都不被批。
如果卖家一直在配合挑不出毛病来,这事儿就轮到买家解决了!

如果根本就无法获得贷款审批,或者因为各种原因银行不能足额批贷,那么买方有无能力自行支付余款?很多买方可能在签约时就没想过这种可能,杨律师要告诉大家,这种可能确实是时常发生的!

有些买方这时会这么想:“是银行不批贷款,不是我不想买,这就不能算我违约了。
所以,亲爱的卖家,咱们解除合同吧,请退钱给我!”

甚至还碰到过一个更奇葩的买家,明明是自己信用原因贷不了款,也不肯自筹款项支付余款。
卖家考虑到房价毕竟有上涨同意不追究责任,想解约后赶紧另卖。
但这位买家竟然不同意,说“房价上涨了你另卖肯定赚钱,你得分我点儿,我才同意跟你解约。
”最后闹到法院,被判赔偿还满嘴不服“银行不批贷,能怪我吗?凭什么让我承担责任?”

通过贷款购房只是买方筹集房款的一种渠道,对卖方来讲不管通过什么渠道筹集房款,买方都有义务付款。
事先如果没有特殊协商和约定,在二手房买卖书面合同或补充协议中,通常会约定如果贷款不成,买方有义务自筹款项支付余款。

而这一点,很多买方在签约时根本就没看到,或者虽然看到了,但轻信自己能取得贷款而忽视了这项约定。

一旦贷款出了问题,买方才会重视此事,如果这个买方恰好又没有能力自行筹集余款,就面临窘境了。
比如最近很多地方出台二手房贷款比例限制政策就可能导致即使能批贷也会影响额度的问题。

这时如果房价在上涨,卖家又不是很难说话,也许会同意不追究或少追究责任的情况下解约。
但如果卖家就是要严格追究违约责任,或者房价下跌呢?买家就难受了!

未料胜先料败,建议大家还是先做好最坏准备。

怎么防范这个风险呢?

买家如果确认自己只能通过贷款购房,绝对不能自筹款项,最好在签订合同时,要求加一个解除条款。
明确“在不能取得贷款时买家有权提出解除合同,并约定不承担责任解约,或约定以比较低的代价作为解除条件。

如果担心银行只批部分贷款额度时,不能自筹款项补足房款怎么办?在前面那句话的“贷款”前面加两个字,约定为“足额贷款”就可以了。

比加最近北京9. 0新政调整了贷款政策,如果合同里有这样的条款,就可以直接解决问题而不至于引发争议了。

上面的解决方案,其实往往就是一句话的事儿!你了解这个知识,加一句话,就避免了将来可能的纠纷。
不了解这个知识,没作预防,贷款顺利就算运气好,一旦出现意外,就可能引发纠纷!

没有交房,按揭着贷款的房子可以卖吗?怎么卖?另,想买一套二手房,二手房交易流程?

问题详情:房子年底才交房,贷款赔了一年多,想卖,怎么卖?流程有哪些?另外,想买一套二手房,二手房交易流程有哪些?非常谢谢。

推荐回答:按揭房可以卖的,手续费在五六线城市也要五六万,如果二手房要贷款,还必须先买按揭房,因为二套房首付比例更高。

买二手房先交首付,然后去银行办理三方协议,然后去房管局网签,然后银行下款完成过户。

建议找中介操作!

二手房银行评估价会比交易价低吗?

问题详情:关于二手房银行评估价,想请教下各位,是否有遇到过银行评估价比交易价低,导致得提高首付的情况?

推荐回答:我是注册房地产估价师,可以对这个问题解答一二。

1.首先搞清楚交易价到底是什么,这里应该是指真实成交价格,而非往网签价格。

2.网签价格往往比真实成交价低,目的是避税。
实际交税时,是网签价格减原先购买价格,装修款以及各项税费。
所以网签价越低交税越少。

.银行指定评估公司评估房子,评估公司一般会根据当前类似房子成交价给出评估值,根据国家规范,抵押价值是谨慎的市场价格,谨慎这个概念解读非常灵活,没有标准,各家评估公司执行起来做到自圆其说,符合估价规范就可以。
根据实际经验,评估价是报价的0.85到0.9之间,是成交价格的0.9 到0.95之间。

4.二手房按揭贷款,银行采取孰低原则,网签价或评估价以低的为基准再打折,这个折扣也叫抵押率,住宅一般是百分之七十,商业百分之五十,工业更低。

5.综上,一套价值1000万的房子,评估价最高950万左右,最高贷款额665万。
如果是同一套房子,二手房按揭,网签价格在800万,那么最高只能贷款560万。

2月份二手房交易按揭贷款放款快吗?

推荐回答:具体要看在哪个银行贷款的!有些银行年底是缺钱的!年底银行都在忙对账,收账!相对来说比较慢!公积金会更慢,但是只要银行批贷,慢一点无所谓!不影响交易,按照交易流程就行!也可以打电话催促一下银行也行!年底准备两三个月时间放款差不多了!

办二手房过户有什么流程?

问题详情:办二手房过户有什么流程?

推荐回答:很多购买二手房的朋友都会遇到房屋过户这件事儿,下面为大家分享二手房过户有哪些流程以及注意事项的知识,让您过户再也不发愁。

二手房过户需要什么手续?

第一步,买方要对房子的产权进行调查。
审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性,要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。

第二步,签订二手房买卖合同。

第三步,找评估公司做评估。
这个过程一般来说要5~7个工作日。

第四步,贷款的房子要办理相关按揭业务。
如果是公积金贷款和商业贷款组合的,则要向公积金和银行同时申请。
这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段,通常要40个工作日左右。

第五步,按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。

第六步,将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口,拿受理单。

第七步,凭受理单到农税缴纳相关税费,拿契税完税证。

第八步,凭完税契证到土管部门办理国土证。

第九步,凭完税契证到房管部门办理房产证。

如果是全额支付房款,则可以省略第三和第四步手续。
走完这些步骤,房产三证算是办齐了。
整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。

二手房过户需要提供的资料主要有:

房屋权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。

卖方所需文件:1、身份证明(外地户口需暂住证);2、房产证; 、网签的房屋买卖协议;4、税费缴纳证明。

买方所需文件:1、身份证明(外地户口需暂住证);2、网签的房屋买卖协议; 、税费缴纳证明。

二手房过户需要注意的事项

1、办理房产过户手续所需要的时间

过户之后,房产即登记在买方名下,但领取房产证还需要等一段时间。
这段时间根据不同办理机关,时间也不一样,一般在7个工作日左右。
有些房屋需要到市建委办理土地证,则全部办证时间需要40天左右。

2、本人不能到场办理过户手续的可以委托别人办理

如果买卖双方的当事人不能到场办理房产过户手续,法律规定可以委托他人代为办理,卖方委托他人办理必须提供经过公证机关公证的委托书,买方可以手写一份委托书,写明委托权限和时间,可以不办理公证手续。

、在建委办理了过户手续,却迟迟拿不到房产证怎么办?

在极特殊情况下,买卖双方在建委正常办理了房产过户手续,但买方在规定的时间却领不到房产证,这时买方必须高度警惕,应当立即向发证机关问明情况。

如果是因为发证机关需要完善手续修改数据,延迟一段时间发证,这种情况买方可以放心等待。
如果属于虚假交易、不能办理房产证的情况,应当立即采取司法手段切实保护自己的合法利益。
实践中绝大多数延迟发证,是因为建委需要完善手续、修改数据。
办理过户手续后不能领到房产证的情况极为罕见。

4、房产过户后由银行放款,不需要买方另行授权

以贷款方式支付房款,银行放款的时间在办理房产过户之后。
这样就可能出现这种局面,即一旦办完过户,银行又因故拒绝放款,房主将面临房、钱两空的尴尬境地。

事实上,这种情况是不会出现的,这是因为银行在房产过户后放款不需要买方签字授权,就可以将房款直接放至房主的账户内,银行在这里起到一种保障作用,保护买卖双方的利益。

银行放款有两种模式,一是依据过户资料(契税完税证明和领取房产证的通知)放款;二是依据抵押材料(他项权利证书)放款。
第二种模式更快捷方便,但需要担保机构提供担保才能操作。

5、政策性住房如经济适用房和房改房产房注意事项

政策性住房如经济适用房和房改房产房在办理过户手续时有一些限制性规定,不满足规定条件不能办理过户手续。
买卖双方需要提前沟通情况,切实消除过户障碍,防止一切手续办完才发现不能办理过户,给双方带来巨大损失。

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